1633 不動産

このセクターの見方

TOPIX-17（東証の業種の分け方）の不動産は、東証33業種の「不動産業」だけでできた業種です。三菱地所（8802）・三井不動産（8801）・住友不動産（8830）のような、オフィスや商業施設、マンションを開発する会社が中心です。

物件を作るためにお金を借りる事業なので、金利が下がる局面で見直されやすく、金融緩和（日本銀行などが金利を下げ、お金を出回りやすくすること）のあとの回復の局面でも先に動きやすいとされます。オフィスの空室や賃料、マンションの販売の動きも利益に効きます。

金利が下がると不動産会社が見直されやすい理由は、大きく2つあります。1つは、ビルやマンションを建てるお金の多くを借入でまかなうので、金利が下がれば利息の負担が軽くなることです。もう1つは、マンションを買う人の多くが住宅ローンを使うので、金利が低いほど買いやすくなることです。金利が上がる局面では、どちらも逆に働きます。オフィスの空室率（空いている部屋の割合）が上がると、賃料を下げないと借り手が見つかりにくくなり、賃料の収入にも効きます。

REIT（不動産投資信託）はこの業種に入っていません。米国の不動産（XLRE）はREITが中心なので、日本でREITで比べたいときは東証REIT指数に連動する1343を見ます。

表では、三菱地所・三井不動産の2社が上位に並び、3位の住友不動産までの大手3社が大きな比率を占めます。上位20社には、戸建て住宅のオープンハウスグループ（3288）・飯田グループホールディングス（3291）のような住宅の会社や、駐車場のパーク24（4666）、空港ビルの日本空港ビルデング（9706）も入っています。

不動産が入る順路は、金利が下がるときと回復（金融相場）の2つです。金利低下では電力・ガス（1627）・情報通信・サービスその他（1626）と、回復では銀行（1631）・金融（除く銀行）（1632）と並びます。金利が上がるときの順路の説明では、反対に弱くなりやすい側として不動産とREITを挙げています。

東証で不動産の会社をまとめて持てるのは1633です。米国のXLREと並べるなら、J-REITの1343や、米国のリートに連動する1659のページもあわせて見ると、会社の株とREITの違いがわかりやすくなります。