不動産（米国 XLRE）

このセクターの見方

REIT（不動産投資信託）が中心で、オフィス、住宅、物流倉庫、商業施設のほか、携帯電話の基地局の鉄塔やデータセンターを持つREITも入ります。2016年に金融から分かれてできたセクターです。

REITは賃料の多くを配当として出すので、金利が下がる局面では見直され、金利が上がる局面では売られやすくなります。借入で物件を買う事業なので、借入のコストも効きます。物件の種類によって、景気や需要の受け方が違います。

REITが配当を多く出すのは、米国では、課税される所得の90%以上を配当として出すなどの条件を満たすと、法人の税金がかからない仕組みになっているからです。そのため、もうけを社内にためて成長に使う一般の会社とは違い、新しい物件を買うときは借入や新しい株の発行でお金を集めます。金利が上がるとそのお金のコストが上がることも、REITの値段が金利に反応しやすい理由の1つです。

XLREはS&P 500（米国の大型株でつくる株価指数）の会社だけ、VNQはMSCI（世界の株価指数をつくる会社）の指数に連動していて、中型・小型のREITまで含みます。日本の不動産（1633）は開発会社が中心で、REITとは稼ぎ方が違います。東証で円で買えるものには、米国のREITに連動する1659があります。

表の1位は、高齢者向けの住宅や医療施設を持つウェルタワー（WELL）で、物流倉庫のプロロジス（PLD）、データセンターのエクイニクス（EQIX）、基地局の鉄塔のアメリカン・タワー（AMT）、商業施設のサイモン・プロパティー・グループ（SPG）が続きます。上位20社には、不動産サービスのCBREグループ（CBRE）のような、REITではない会社も入っています。

順路では金利が下がるときと回復（金融相場）に出てきて、日本の不動産（1633）と同じ2つの順路に入っています。回復の順路では金融のXLF・一般消費財のXLYと並び、金利が上がるときの順路の説明では、不動産とREITを弱くなりやすい側としています。

日本の不動産（1633）とは△として対応させています。1633の上位は三菱地所（8802）・三井不動産（8801）のような開発会社で、REITは入りません。日本のREITと比べたいときは、東証REIT指数に連動する1343のページを見ます。

ETFのページでは、XLREとVNQの中身を見比べられます。VNQの表では、1位が個別のREITではなく、同じバンガードの不動産のインデックス・ファンドになっています。